两位上海古稀老人，在厦门买房后遭遇房产新政，想退房，开发商不让，要成交，政府不给备案。为此，这两位老人将开发商诉上法院，要求退房。

      近日，记者从福建省厦门市集美区人民法院获悉，法院一审判决支持了两位老人的诉讼请求，判决开发商退还50万元购房款。据了解，房产新政实施后，在厦门房屋交易市场发生的退房纠纷明显增多，同时，随着房地产调控力度的不断加强，购房者可能面临的法律风险也在不断增加。

       吴先生夫妻两人都70多岁了，上海户口，他们退休后，在厦门老城区买了一套房子。他们觉得厦门气候好，适合养老。因为老城区的房子楼层过高，又没有电梯，老两口有了在厦门再买一套有电梯的房子的想法。得到子女的支持后，老两口看中了位于集美区的一套在售楼盘的房子，总价为110万元，去年12月20日他们先支付了50万元的订金，并和开发商签订了一份认购协议，约定购房余款于2011年3月10日前付清，到时再签正式的购房合同。

       今年1月27日，吴先生听到了国家出台了新的“国八条”。按照这个政策，他们不能买第二套房了。当天中午，该楼盘的售楼小姐就给老两口打了电话，要他们1月29日带着户口本和结婚证去签合同，赶在政策开始落实前办了。

      但老两口不想钻空子做违背国家政策的事，双方几次协商未果，老两口将开发商告上法庭，请求解除已签订的认购协议，并退还50万元订金。

      开发商却认为，新“国八条”及厦门市地方政府的实施细则“并无溯及既往的效力”。双方当事人于2010年12月20日签订《商品房认购协议书》，该合同于当日生效，而新“国八条”于2011年1月26日出台，厦门市地方政府的实施细则于2011年2月20日出台，两者均未对之前的合同作出具有溯及力的规定。只要吴老夫妇积极地去实现合同目的，对其履行合同义务不产生影响，对其合同权利也不构成影响。在本案中，“限购令”实质上不影响双方买卖合同权利义务的实现。

      对于这个案件，集美区法院很慎重，为此还征求了房管部门的意见。

       房管部门答复认为：“根据厦门市房地产市场调控工作实施意见，本案件中的购房人不符合厦门市住房限购规定，不能办理房屋交易合同备案手续。”

      本案两原告均非厦门市户籍，且在厦门市已有一套住房，同时两原告均已超过70岁，不能提供社会保险缴纳证明，按照该规定，应暂停在厦门市范围内向其售房。

  因此，法官认为，由于商品房买卖程序复杂，合同目的实现过程漫长，面对国家和地方相继出台的调控政策，吴老夫妇作为普通购房者，缺乏判断和存在不安实属正常。将《商品房认购协议书》目的不能实现之风险强加于吴老夫妇，缺乏正当性依据。依合同法第九十四条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。法院遂判令解除吴老夫妇与房地产公司签订的《商品房认购协议书》，房产公司应返还原告定金及预付购房款50万元。

  ■记者调查■

  新政是否构成不可抗力

  限购令具有普遍约束力

  福建某事务所林律师认为，房产新政，能否成为退房理由？主要要看新的政策是否已经构成“不可抗力”。如果新的政策不属于不能预见、不能避免并不能克服的，购房者就不能以此为由要求解除合同。

  比如说国家关于第三套房屋停贷的政策出台前，如果购房者在与开发商的合同明确约定：在出现银行不批准贷款的情况下，购房者应一次性支付剩余款项，这种情况下，房产新政是可以预见并有可能克服的情况，不属于“不可抗力”。

  但如果新的政策是属于“不能预见、不能避免并不能克服的”，比如说本案中国家政策中关于暂停购房及不能办理房屋交易合同备案手续的规定，即属于当事人“不能预见、不能避免并不能克服的”，因为购房者无法以自己的能力强制要求房屋管理部门办理备案手续,无法备案就意味着购房者的“合同目的落空”。

  林律师认为房地产新政的目的就是要遏制投资性的需求，减少房屋成交，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏制房价过快上涨。人民法院支持这样的退房诉求符合政策调控的基本目标，有利于保证社会整体的公平。

  限购令具有普遍约束力

  厦门大学法学院教授黄健雄认为，限购令作为房地产调控措施中的一环，旨在稳定房价、促进房地产市场健康发展。限购令中，就合法性问题产生较多争议的，是限制民事主体购买房屋的规定。限购令虽然不是法律，但它的约束力也是普遍的。在司法实践中，限购令拥有约束力，限购令已经成为了司法裁判的依据。

  前一段时间，浙江省高级人民法院民一庭出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》，可以看出地方法院对限购令的态度，其中第七条规定：“双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。”

  那么，本案中，很显然原告无法知道“合同违反调控政策的强制性规定”，这种情况下，如果要继续履行合同，显然不能实现合同目的。因为，购房人签合同的目的是为了能够登记并获得产权，但是，限购令实施后，购房人无法办理登记，也无法取得产权。那么，购房人要求解约，应该支持。