【案情介绍】
　　2007年12月，张某与某房屋经纪公司签定租赁合同，由张某承租房屋经纪公司托管的房屋一间（该房屋为三居室，其他两间已出租）。张某依约交纳租金和押金并办理完有关手续后，住进该房。　　　　　　　　2008年1月初某晚，张某在租住房屋内洗澡时，浴室内悬挂式面盆突然脱落，砸中张某左膝盖，经医院诊断为“左膝皮肤裂伤、左股四头肌撕裂伤、左髌内侧支持带部分断裂”，住院8天，出院时医师建议全休1个月。
　　住院期间张某父亲与房屋经纪公司协商理赔事宜，房屋经纪公司同意解除租赁合同，并退还了部分房屋租金和押金，但拒绝赔偿人身方面的损害。
　　张某以房屋经纪公司未保证租赁物安全、疏于管理致使租赁房屋内设施老化为由，以《民法通则》第一百二十六条规定的“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任”为依据，向法院提起人身损害赔偿诉讼，要求房屋经纪公司赔偿医疗费、住院伙食补助费、护理费、交通费、误工费等损失共计2万多元。
　　庭审中房屋经纪公司答辩的主要理由：①房屋交付时各项设施都正常；②房屋经纪公司既不是房屋的所有者也不是房屋的管理者，承租人是房屋的管理者，应对设施的安全状况负责；③面盆脱落系外力所致，属于人为破坏。
　　张某为支持其主张提交的证据有：房屋租赁合同，120抢救费用单据，事故发生时室友拍面盆及其支架断裂的照片（显示支架只有一根且锈蚀不堪），提请法院勘察现场的申请书及申请法院调取证人证言申请书（因证人扔租住经纪公司房屋，不愿出庭作证），病历档案及诊断证明，以及护理、误工、交通等方面损失的证明材料。房屋经纪公司未提交证据。
　　法院认为出租方有义务保证租赁物完好，以供承租人正常使用。房屋经纪公司没尽到管理和维修义务，遂判决房屋经纪公司赔偿张某各项损失一万多元。

【律师评析】
　　1、关于本案案由的选择
　　本案可以合同纠纷作为案由立案，以房屋经纪公司未提供适格租赁为由，要求其承担违约责任。但交付房屋时双方已就物内设施状况进行验收，张某要举证租赁物不适格难度较大。
而以《民法通则》第一百二十六条之规定提起人身损害赔偿诉讼，则将房屋经纪公司的行为界定为特殊侵权行为，其过错的举证责任则由房屋经纪公司承担。
　　2、房屋交付使用时各项实施正常是否可成为房屋经纪公司免责事由？
　　首先，应正确理解“正常”，承租人和出租人所看到的正常仅仅是一种表象，是否真正正常，则需要专业机构鉴定并时间检验。在租房实践中，出租方为减少成本，往往购买些质量很次的设备或者自己使用过的旧家具给承租人使用。当然这些设施在交付使用时具备基本的使用功能，用不了多久就会毁坏。如出租方以此敲诈承租人要求赔偿，承租人可保全证据，要求对产品质量进行鉴定。
　　其次，双方的租赁合同约定：房屋经纪公司在合同签定后一个月内对屋内设施的非人为恶意毁坏负责维修。该条规定也正印证了交付使用时的“正常”仅为一种表象，合同条款以正确的认识观和公平原则明确了房屋经纪公司的维修义务。张某入住到发生事故，不满20天，还处于实施保修期内。
需要说明的是，出租房近2年来一直在出租，而浴室则属于合租人共用，张某入住前也一直有人使用，面盆的脱落具有偶然性。
　　其三、张某提交照片显示面盆支架只有一根且断裂，支架表面锈蚀不堪。正常面盆支架应有两根以达到平衡，本案中的面盆另一根支架不知何时脱落，支架的锈蚀程度也证明了该项设施长久失修，为房屋经纪公司疏于管理所致。
　　综上，交付使用时表面上正常的实施实际上存在安全隐患，出租方不能以此作为免责理由。
　　3、房屋经纪公司是否为房屋的管理者？
　　房屋经纪公司接受房屋所有权人的委托，代为管理和出租房屋，当然为房屋的管理者，毋庸置疑，需要对房屋及其设施进行管理和维修。
　　承租人使用房屋，当然对房屋及其设施有一定管理义务，但这种管理仅为实现租赁物使用功能而管理。对于本身有瑕疵的租赁物承租人不必承担瑕疵担保责任，《合同法》第221条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修”之规定也明确了这点。
　　4、面盆脱落系外力所致和属于人为破坏的理由是否可以成为免责事由？
　　任何事故的发生都会有人为因素介入。张某并不否认面盆脱落系外力所致，如果没有人碰，或许再过20年也不会脱落。但是面盆的基本功能就是供人洗脸，在狭小的浴室里洗澡也难免会碰到面盆，只要按设施正常使用方法使用即可。房屋经纪公司所说的人为破坏或者不当使用也没提交任何证据证明。