在房地产行业，中国海外发展有限公司（00688.HK，以下简称“中海地产”）的“利润王”头衔一时或难以易主。

2016年中期报表显示，今年上半年，中海地产实现归属上市公司股东净利润同比增长20.6%，达到196.9亿港元，稳坐行业龙头宝座。减去物业重估公允值带来的净利，仍是行业老大万科53.51亿元的两倍多，更是同属千亿军团的中国恒大20.17亿元的6倍多。

与此同时，中海地产25.28%的营业净利率较2015年同期微增。这是自2010年以来，连续第7年中期净利率保持25%以上的高水平。

销售规模仅有万科的一半、恒大的六成左右，但利润却远超万科、恒大。是什么成就了中海地产的“利润王”之名？答案隐藏在公司的财务报表中。从具体的财务指标来看，低“三费”、低融资成本、中高端项目高周转，再加上收购兼并资产带来的收益，是中海卫冕“利润王”的制胜法宝。

低费低息下的高利

21世纪经济报道记者统计2010年至2016年中海地产财务数据显示，7年间尽管净利润同比增速经历了从高速到中高速的变化（其中2012年受到行业整体不景气的影响，净利润增速为近年低谷），但仍保持了每年净利润在18%以上的中高速。

在房地产行业净利率普遍进入“个位时代”之时，中海仍保持了一贯的高水平。

中投证券分析师李少明统计，2011年至今（除2010年外）房地产行业整体的净利率都处在下行趋势中，每年的降幅大约为一个百分点，今年更是达到了10%的最低值。从全年来看，这个数字仍将维持在个位数水准。

对比中海地产，其除了净利润在行业居首外，净利率水准更是逆势上升，2014年至2016年上半年期间的净利率分别为25.03%、25.16%和25.19%。

毛利率方面，尽管中海地产毛利率同比下降了4个百分点至28.2%，是公司近年来毛利率的低谷，但仍高于行业平均水准。

中海地产管理层表示，2016年上半年多项一次性成本结转是毛利率下滑的主要原因，但预期已接近底部，2016年全年总体毛利润仍将接近30% 。

通常，行业分析人士认为中海地产之所以能成为利润王归功于成本控制，主要是因为中海是做建筑起家，在建安成本方面控制能力强，管理严谨，三费等费用控制严。

根据记者统计，中海的“三费”占比较低，销售、行政以及利息费用占总收入的比值呈下降趋势，从2010年中期5.10%的水平不断下降，今年更是达到了2.88%的最低值。

相比之下，行业龙头万科的“三费”占比也在今年达到低值，但约7.43%的占比与中海相比仍高出不少。而在李少明的统计中，今年上半年房地产行业三费占比平均水平约在9.1%，也同样是近年来的最低水准。

“对于超大型房企来说，费用率相差几个点，就是几十亿，这省下来的就是利润。”一大型房企投资财务部人士说。

此外，中海表现出了强融资能力，可以以较低成本融资。半年报显示，今年8月，中海发行了60亿元的公司债，其利率下降到了3.10%，目前中海的加权平均借贷成本大约在3.97%。尽管保利在近期发行了创纪录的低利率公司债，可有效置换高成本债务100亿元，利率约2.95%，但当前保利的债务成本为5.02%，虽在行业中保持低债务成本的前列，但与中海相比仍有一定距离。而销售规模直追万科的恒大，融资利率更高，2016年上半年恒大银行借款利息为8.46%，发行企业票据和企业债成本在8%-15%之间。

并购整合与高周转

知情人士对记者表示，成本控制只是中海高利润之谜答案的一部分，另一部分至少还应包括两方面：一是中海有着超强的行业整合能力；二是中海有着极高的操盘能力，优质项目盈利能力强劲。

数据显示，2010年至今，中海地产已进行了对中国海外宏洋、母公司中国建筑股份和中信地产的三场整合并购，交易对价近700亿元，总资产价值超过2000亿元，直接获得了超过3700万平方米的土地储备。目前，中海并购中信地产住宅业务已棋近终局。

在这三次并购中，中海所支付的现金仅数十亿，大都在股权及资产兑付。也就是说，中海通过三次并购成为中国房地产行业的并购王，也同时成就了其利润王的地位。

就地产项目开发能力来看，以2015年底于深圳正式推出的豪宅项目中海天钻为例，该项目来自于鹿丹村城市更新项目，也是深圳首个成功拆除改造的商品住宅小区。

中海虽然拿地表面上只花了8.88亿元，但因为要配建回迁房，隐含成本达到20多亿元。深圳市住建局披露的规划方案显示，重建后的鹿丹村共有住宅楼11栋，其中回迁房有9栋，可出售商品住宅2栋，总户数1535户，总投资额近25亿元。

如此高难度的项目要想盈利，对开发商的要求极高。

与其他房企中高端项目耗时长不同，中海在“高大上”项目上表现出了高周转，这提高了资金成本，带来更多利润。天钻项目从2015年拿到项目至入市也不过一年时间。

资料显示，中海天钻项目总的可售套数仅约240套，有120平3房及180平4房两种房型，可售总面积约为3.99万平方米。按照目前罗湖区豪宅项目动辄10万元的单价，该项目可售货值至少在40亿元。

21世纪经济报道记者记得获得的最新信息显示，在不到一年时间内，这个单价约10万的豪宅项目只剩下50套之前没有卖的高层景观单位。

“中海的团队在业内是最强的，哪怕万科、碧桂园从中海挖走了那么多人，但能把豪宅玩到如此高周转的，还是中海。”深圳一房企高层对记者表示。

实际上，中高端项目一直以来都是中海的强项。深圳中海九号公馆从2012年11月28日拿地到2013年11月3日第一期开盘，周期不到一年的时间；在深圳全市，中海手上的中高端项目周期均控制在两年以内，其他企业则在五年左右。

这样的高周转使得中海的回款能力表现突出。今年上半年，中海拥有1179.7亿港元现金，利率覆盖率更是从去年同期的9.9倍提升至12.3倍，流动比率也从在2.00左右波动进一步提升至了3.02，表现出了中海的高流动性和稳健的财务。这在房地产这个高负债的行业来说非常少见，今年上半年万科的速动比率为1.25，碧桂园为1.35。

按照中海的计划，十三五规划内合约销售达4000亿港元，如果按照2016年2100亿港元的合约销售算，未来四年保持17.5%的年均增长速度就能实现目标，对于中海而言难度并不大。

易居控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，中海地产在规模增长上需要更加进取。

（来源：21世纪经济报道）