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房产建筑 → 房产建筑 → 买房者：你注意到合同附件五中的“猫腻”条款了吗？

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买房者：你注意到合同附件五中的“猫腻”条款了吗？

来源：湖北武汉商务律师网作者：沙登峰律师发表日期： 2010-12-21 22:07:05 阅读次数： 1964

买过新房的人都知道，买方在购买一手房的时候，都会签订一大堆的合同，售楼小姐把需要签字的地方翻出来指着让你签，光签字盖指印，就要很长时间，真的是签字签到手软，于是乎根本没有时间仔细看看合同，尤其是没有有意识的看看合同的附件五，但是，作为买方，你注意到一手房买卖合同附件五中的内容了吗？你知道附件五中藏了哪些“猫腻”吗？说出来吓你一跳！
    目前开发商售卖一手楼的合同通常使用《〈深圳市房地产买卖合同（预售或现售）〉示范文本》（2006版），这是深圳市规划和国土资源委员会根据国家有关的法律、法规和行业规定制定的标准版本合同，内容比较中立，对于买方的权利保护比较有利，开发商作为卖方通常也不允许直接修改合同内容，因此开发商要玩“猫腻”通常都是在附件五买卖双方补充约定部分做手脚。
    下面拿一个深圳在售楼盘的附件五来简要说明一下（蓝色的部分为这个附件五的原文，下划线部分为关键词，红色部分为张艺钟律师评论及提示）：
    附件五：买卖双方经协商一致，对《深圳市房地产买卖合同》（以下简称“合同”）变更和补充约定如下：
    一、买方确认：在签署《合同》之前，卖方已向买方充分解释了《合同》及附件的所有条款，买方就《合同》及附件的所有条款均已与卖方协商一致，确认并接受全部条款内容，买方已充分了解自己在《合同》及附件中所享有的权利和所承担的义务。
    【律师点评】：很多买方都没有看过附件五，谈何充分解释、确认接受和充分了解啊？这是口袋条款，先盖着大帽，后面的内容不管多么不平等，都视为你确认并接受的。
    二、对《合同》第四条的补充：《合同》第四条的其它共有设施设备是指住宅小区或单栋住宅内的共用的上下水管道、水箱、加压水泵、天线、照明、消防设备、路灯、沟渠、池、井等。除此外的公用设施设备或附属配套工程则按照相关法律法规规定或本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议约定确定权益归属。
    【律师点评】：车位、配套的会所、幼儿园、游泳池、建筑物外墙面（卖广告位）等等能收费的的都约定成不同时转让，也就是还归开发商所有，长期收益！
    三、对《合同》第五条的补充：购房总价款不包括下列费用：与本房地产买卖有关的保险费、公证费、税费及各项设施（包括水、电、电话、有线电视、互联网等）开通所需缴纳的费用。除法律规定或者买卖双方另有约定之外，上述费用由买方负担。
    【律师点评】：具体费用不明确不具体，税费概念太模糊，最后费用交得不明不白，都由买家承担！
    四、对《合同》第六条的补充：
    1、买方采用按揭方式付款的，买方应按照认购书补充协议的约定自行选择办理按揭业务的银行并自行向该银行申请办理按揭贷款手续，卖方不负责为买方代办按揭贷款手续。买方应在《合同》签订前自行向其选择的按揭银行确认申请贷款应具备的条件、应提交的资料、办理程序及所需时间。买方应自《合同》签订之日起7日内办理完毕按揭手续。如买方未按此约定时间办理完毕按揭手续的，视为买方选择一次性付清购房款，买方应在《合同》签订之日起15日内付清全部购房款。
    【律师点评】：一手房售楼处通常都有开发商（卖方）选定的几家合作银行，而且一般都由售楼小姐在买方签订完合同后，直接带买方去合作银行设的柜台办理按揭贷款手续，也就是说实际上是由开发商代办按揭事宜的，但上述约定说明是买方自办，所以一旦由于开发商的过失过错等原因导致按揭贷款方面出现问题，开发商就可以撇清责任了。同时针对国务院4.17新策和其后的差别化信贷政策，开发商通过上述补充条款“视为买方一次性付清购房款”将因国家政策突然变化等不可归责于双方的原因导致的未能按时办理完毕按揭手续的不利后果统统由卖方承担。不管什么原因导致买方没及时办下贷款的，都要一次性付款！实际上办理按揭贷款买方的都是钱不多的，如果按揭办不下来，绝大多数根本无力一次性付款！
    2、非因卖方原因导致的付款迟延，买方应按《合同》第七条约定的方式向卖方承担违约责任。买方采用按揭方式付款的，若银行批准的按揭借款额不足以支付剩余房款的，买方应在接到银行通知之日起7日内将上述不足部分的款项支付给卖方；若银行未批准买方按揭贷款申请的，买方应在《合同》签订之日起15日内通过其他方式向卖方付清全部购房款。买方未履行前述付款义务的，卖方有权按照《合同》第七条及其他相关条款的约定要求买方承担违约责任。
    【律师点评】：银行批准的贷款成数不足或者干脆不批的，买方都要自行筹款补足，也就是说开发商不管你贷多少或者能不能贷到，反正你到时候得把钱一分不少交给开发商，否则你就负违约责任。

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