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房产建筑 → 房产建筑 → 开发商一手卖房一手抵押土地被判退还买房人定金

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开发商一手卖房一手抵押土地被判退还买房人定金

来源：湖北武汉商务律师网作者：沙登峰律师发表日期： 2010-12-21 21:57:54 阅读次数： 1903

市民杨女士看中了东门上的一套房子，在交纳了2万元的定金后，她惊讶地发现这个房子所在的楼盘的土地使用权早已被开发商抵押。杨女士不愿意买这个日后可能办不到产权证的房子，她向开发商讨要定金被拒后，果断地将开发商告上法庭，主张自己该得双倍返还定金。
    这起案件由于涉及到购房者的切身利益，所以在诉讼过程中受到了高度关注，记者昨日从成都中院获悉，该案最终判决开发商退还杨女士2万元定金。律师表示，这起案件对购房者和开发商都具有警示作用。
    2007年1月11日，杨女士与成都某房地产公司签订《商品房定购单》1份，约定杨女士定购该公司开发的某楼盘中的一套房子，交纳定金20000元；同时，双方还约定，交纳定金后，杨女士应当于7日内携带该订购单与成都某房地产公司签订格式化《成都市房屋买卖(预售)合同》。
    几天后，杨女士如期来签合同，当房地产公司工作人员将一份《房屋买卖合同》交给她过目并签字时，她惊讶地发现，上面记载了，该楼盘的土地使用权已经抵押给银行。
    杨女士心头一紧，心想：土地使用权抵押了，岂不是要影响我以后办理产权证，这样的房子太不安全。在向工作人员核实事实后，杨女士当即决定不买这个房子了。
    杨女士觉得，买不成房子，开发商应当退还定金2万元，可她多次和开发商协商这个事情时都被拒绝，开发商告诉她，你自己决定不买房子，这2万元是不退的。
    2007年1月31日，杨女士将开发商告上了法庭，她认为开发商隐瞒土地使用权抵押的重要事实构成欺诈，请求法院根据定金法则，判令开发商双倍返还定金。“本来嘛，签订购单的时候，他们没有说这个情况，在售楼大厅里，他们也没有将这个情况公布，这是有意在欺诈购房者呢！”
    在法庭上，开发商承认了土地抵押的事实，不过开发商没有证据证明曾经告诉过杨女士。
    法庭认为，杨女士并不知晓即将要签的合同的所有内容(或者全部条款)，双方实际上对即将签订的《成都市房屋买卖(预售)合同》尚未全部达成合意或者协商一致。法院一审判决，开发商向杨女士退还2万元定金。日前，成都中院维持原判。
    关注焦点
    判决结果让杨女士和开发商都很意外，法院既没有判决双倍退还定金，也没有判决不退还定金，而是“折中”判决退还2万元定金，记者就此采访了相关专业人士——
    为什么该退？
    购房合同没公示
    难道在签订合同前，开发商必须要将合同的所有内容都详细地讲解给购房者，否则购房者可以以合同的某个条款不能接受或者不知道，而随意不要房子，要回定金吗？审理该案件的成都中院任华芬法官表示，并不是所有购房者交纳的“定金”都会像这个案件一样物归原主，很多情况下，这个定金都要不回来。
  律师表示，规范一点的开发商在售楼处的墙上，都贴有商品房购房合同的范本，供购房者提前阅读。购房者提前知道了合同的内容就可以决定是否要签订这个定购单，付不付这2万元定金。这个开发商显然没有这样做，所以他也吃了这个亏。“不过，也不是不贴范本都要败诉，关键是这个开发商提供的购房合同里有一个条款是土地已经被抵押，这个条款会损害购房者的利益，给购房带来风险，所以开发商在没有提前张贴告知的情况下突然有了一个可能让购房者承担风险的条款，才会让购房者要求退还定金的理由成立。”

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