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涉外租房需要注意什么
来源: 互联网转载 作者:未知 发表日期: 2018-05-07 16:27:06 阅读次数: 1045
租赁的一方主体为港澳台人士、外国人、无国籍人、外国法人或其他组织,租赁的房屋在国内,这类的涉外租房需要注意的问题有:
(一)主体调查
1、承租方可以通过查验房产证及相应身份证件,来确定出租方是否享有出租的资格。如果出租方不是房屋的权利人,则承租方一定要取得该房屋权利人同意转租的书面证明,以避免转租合同将来被解除的风险。
2、如果承租方为外国的机构或其他组织,出租方不妨到工商部门或其他相关部门,调查核实该机构或组织是否真实存在,以防止和一个虚假的机构签订合同,而使合同目的落空,且损失其他机会成本。
(二)客体调查
1、承租方应根据租赁房屋的目的,调查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用,必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则,营业执照无法办出,合同目的无法实现。
2、建议承租方到房地产交易中心,调查了解该房屋是否存在抵押、典当等情况,最好不要承租这些所有权设限的房屋。
3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在,将导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人营业执照的办理,最终影响到合同目的的实现。
(三)涉外一方的身份问题
签订租赁合同时,应将彼此的身份证明材料予以复制留存,并且到所在地的派出所办理租赁合同登记。承租方为个人的,应查验复制其护照和签证,并注意允许其驻留国内的时间,是否长于或等于将要签订的租赁期限。其中,香港、澳门人士,应当提交港、澳居民往来内地通行证;台湾人士,应当提交台湾居民来往大陆通行证。对于企业而言,最好查验留存经公证或者认证的企业登记注册证明、营业执照等。
另外,承租方是自然人的,最好能将其工作单位及其地址搞清楚。
(四)涉外一方名称或姓名问题
鉴于涉外租赁合同较非涉外租赁合同登记备案的为多,因此在签订涉外租赁合同时,最好使用涉外一方的中文译音名称或姓名。我国现行的法律尚未明文规定,涉外一方在我国内地申请房屋权属登记或租赁登记时,当事人的姓名是使用外文还是中文,且各行政机关对此的处理方式也不尽相同;但如果各自使用其母语,除了登记机关书写打印上的问题外,计算机系统在检索识别时也会有困难。因此,房地产权属登记机关一般使用其中文译音登记,而将其母语名称或姓名记录在登记文件中,并在权属证书备注栏内予以标示。所以,在签订涉外租赁合同时,如果涉外一方有相应的中文名称或姓名,最好使用该名称或姓名,这样便于合同登记备案工作顺利进行。
(五)装饰装修问题
一般情况下,涉外租赁期限较长,涉外承租方往往喜欢按照自己的习俗、喜好、风格进行装饰装修。因此,建议承租方应在取得出租方的同意的前提下再进行装修,这也符合《合同法》第232条的规定。此外装修标准、方案、图纸等也须出租方同意,并在合同中明确约定;其次,在合同中应明确约定租期届满后装修的处理,是恢复原状还是折价补偿等;最后,对于承租商铺进行经营的承租方,鉴于装修期间没有实际经营,所以,最好在合同里能够约定“免租金装修期”,明确该装修期的起止时间和免除支付的具体费用等等。
(六)合同文本语种问题
合同若采用两种以上文字订立,双方当事人最好能够约定不同语种的文本具有同等效力,对各文本使用的词句推定具有相同的含义。当各文本使用的词句不一致的,最好约定予以解释的标准和方法,或约定以某一语种文本为准。
(七)合同登记备案问题
根据《合同法》及其解释的规定,合同登记备案与否不是合同生效的必要条件。房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。
因此,为了维护双方当事人尤其是承租人的合法权益,在签订房屋租赁合同后应及时进行登记备案。另外,如果承租商铺进行经营,更应当及时办理登记备案,因为工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同须经过租赁备案登记。
(八)法院管辖和法律适用问题
涉外民事诉讼管辖,是指一国法院受理涉外民事案件的范围。因租赁合同纠纷,对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼,如果诉讼标的物在中华人民共和国领域内,应该由房屋所在地法院管辖。根据我国法律规定,土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系,均应适用不动产所在地法律,即适用中国法律的规定解决租赁纠纷;但这是建立在中国起诉的前提之下。如果该外国公民或法人在外国对中国公民提起诉讼,不容回避的即是外国法院是否有管辖权,适用何国法律的问题,而且在外国应诉,其诉讼成本、判决执行等问题的难度可想而知。因此,在租赁合同中明确约定,排除外国法院的管辖和外国法律的适用,以避免带来麻烦。

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